2月19日，继开盘首日涨停后，国泰君安济南能源供热REIT再度涨7.69%。2月20日，国泰君安济南能源供热REIT开市起至当日10时30分停牌，复牌后有所下跌。截至20日收盘，该基金二级市场交易价格下跌0.34%，收报11.480元/份。
该基金的火爆是近期REITs整体行情的缩影，“首日涨停”“认购端创纪录”“高溢价”等再度成为高频词。有基金经理分析，当前部分REITs项目估值或已偏离基本面，此阶段，投资者宜综合估值性价比和基本面趋势判断，留意高估值但基本面韧性不足项目的回撤风险。
REITs行情升温
近两三个月以来，此前蛰伏良久的REITs基金终于“扬眉吐气”，始于去年12月份的行情演绎至今，中证REITs指数整体涨幅已经逼近14%，仅年内涨幅就超过了8%。
具体来看，表现最好的嘉实物美消费REIT今年来涨幅超过30%，华泰南京建邺REIT上涨超26%，华夏大悦城商业REIT、中金印力消费基础设施REIT分别涨超24%和23%，当前已上市的61只产品中，仅有1只年内微跌。
二级市场的走强还带动了发行认购端的火爆，2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为 0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。
资金面是近期行情的重要推动因素。中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙解读近期行情时表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。
华南某公募基金投研人士也分析称，近来公募REITs的大涨主要是包括打新效应、高分红和稀缺属性以及市场情绪和政策环境等多种因素共同作用的结果。
首先在底层资产类型稀缺和特许经营的情况下，REITs在发售时和上市后的二级市场交易表现出较为强烈的打新效应。其次，在利率下行阶段，公募REITs的利率敏感属性与高派息率优势进一步显现。此外，政策支持和增量政策的持续出台也为公募REITs市场带来了更多的发展机遇。持续强势背后不仅反映了市场对公募REITs配置价值的认可，更凸显了在当前经济环境下，兼具股债属性的REITs资产正成为投资者多元化配置的重要选择。
溢价高发区
在行情“苦尽甘来”之际，且底层资产经营并未有重大突破的背景下，REITs基金的溢价现象即日渐突出。截至2月19日，溢价率最高的基金为嘉实物美消费REIT，升水率高达59%，华夏北京保障房REIT、国泰君安济南能源供热REIT以及嘉实中国电建清洁能源REIT等三只产品升水率也超过50%，中金厦门安居REIT等其余5只产品升水率则超过了四成。
中金公司曾在近期发布的研报中提醒，当前部分REITs项目估值或已偏离基本面，市场轮动加速，交易配置难度增加。此阶段，投资者宜综合估值性价比和基本面趋势判断，留意高估值但基本面韧性不足项目的回撤风险。
“基金二级市场交易价格大涨，会导致买入成本上涨，并影响投资者实际的净现金流分配率。”华宝基金提醒，由于公募REITs的特殊性，二级市场价格上涨过高，分红收益将会被稀释，参与二级市场炒作需谨慎。
值得注意的是，在集体溢价的背景下也有个别产品面临折价，如包括华夏中国交建高速REIT在内的4只高速公路类REITs和建信中关村产业园等2只产业园类REITs依旧处于“打折”价格。
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